bdcc

Latvijas ekonomikai sasniedzot pirmskrīzes apmērus un mūsu valsts vidusslānim un slānim ar augstākiem ienākumiem atgūstot pirktspēju, tas ir sekmējis augstākā līmeņa jeb t.s. premium nekustamo īpašumu tirgus izaugsmi Latvijā.

Zemes un ēku nekustamo īpašumu tirgus šogad 7 mēnešos ir pieaudzis, kopējā darījumu vērtībā uzrādot izaugsmi par 25,8%, bet dzīvokļu segments rādījis stabilu izaugsmi, ko balstījuši darījumi ar zemāko cenu līmeni: pieaudzis pieprasījums pēc īpašumiem ar vidējo vērtību no 150 000 līdz 300 000 eiro. Turklāt var novērot pozitīvas tendences arī ārpus Rīgas.

Par to liecina premium segmenta nekustamo īpašumu uzņēmuma „Baltic Sotheby`s International Realty” un zvērinātu advokātu biroja „Sorainen” kopīgi veiktais apskats par tendencēm Latvijas nekustamo īpašumu tirgū 2017. gada 7 mēnešos, īpaši pievēršoties premium* segmenta analīzei.
Kā norāda apskata autori, Latvijas ekonomika atguva pirmskrīzes apmērus 2016. gadā (saskaņā ar Starptautiskā valūtas fonda datiem). Līdzīgu ekonomiskās aktivitātes atgūšanos var novērot arī premium nekustamo īpašumu tirgū, kur pēdējo trīs gadu laikā vērojama izaugsme gan slēgto darījumu skaita, gan to kopējo summu ziņā. Latvijas nekustamo īpašumu tirgus turpina koncentrēties ap Rīgu un Jūrmalu. Šajās pilsētās noslēgti 64,5% no 2017. gada septiņu mēnešu zemes, dzīvokļu un ēku darījumiem premium segmentā: attiecīgi – 47,4% Rīgā un 17,1% Jūrmalā. Vislielākais premium segmenta darījumu apjoms novērojams tieši dzīvokļu tirgū, kur 89,8% darījumu tiek veikti šajās pilsētās.

„Baltic Sotheby’s International Realty” īpašnieks un valdes priekšsēdētājs Vestards Rozenbergs, komentējot apkopojumu, saka: „Ne velti nekustamo īpašumu nozari mēdz salīdzināt ar ekonomikas barometru. „Baltic Sotheby`s International Realty” un „Sorainen” kopīgi veiktais apkopojums par tendencēm Latvijas nekustamo īpašumu tirgus premium segmentā šī gada 7 mēnešos to apliecina. Mūsu valsts iedzīvotājiem atgūstot pirktspēju un ekonomikai sasniedzot pirmskrīzes apmērus, arvien lielāku nozīmi šajā segmentā iegūst vietējais pircējs, kurš ir sagaidījis gan īsto laiku, gan atbilstošu cenu līmeni, lai spētu uzlabot savus dzīves apstākļus – iegādātos augstākā līmeņa nekustamos īpašumus. Turklāt var novērot pozitīvas tendences arī ārpus tradicionāli aktīvākā premium darījumu reģiona – Rīgas un Jūrmalas.”

Dzīvokļu tirgus Latvijā: vidēju un augstu ienākumu līmeņa pirktspējas pieaugums

Premium dzīvokļu tirgū kopumā novērojama stabila, mērena izaugsme, salīdzinot ar pagājušā gada septiņiem mēnešiem. Kaut arī darījumu skaits pieaudzis par 17 (no 228 pērn attiecīgā laika periodā līdz 245 šogad), tomēr kopējā darījumu summa nav piedzīvojusi iespaidīgas izmaiņas: atšķirība ir 1,25 miljoni eiro jeb +2,1%. To pētnieki skaidro ar to, ka pērn bija aptuveni tikpat liels daudzums darījumu 300 000–500 000 eiro intervālā kā šogad, savukārt šogad par 11% pieaudzis to darījumu apjoms, kur vidējā darījuma summa ir 150 000–300 000 eiro. Šie dati norāda uz pircēju ar vidēju un augstu ienākumu līmeņa pirktspējas pieaugumu valstī, un, ja šī tendence turpināsies, pieprasījums šajā dzīvokļu cenu segmentā turpinās pieaugt arī līdz šī gada beigām, lēš pētnieki.

Analizējot kopējo summu un darījumu skaitu pa cenu grupām, redzams izteikts pieaugums darījumu skaitam un kopsummai zemākās cenu grupas (150 000–300 000 eiro) kategorijā, kā arī stagnācija vidējā (300 000–500 000 eiro) un sarukums augstākajā (500 000+ eiro) cenu grupā.

Latvijas pilsētās dzīvokļu tirgus, lai arī bijis neierasti aktīvs šogad, joprojām stingri atpaliek no valsts aktīvāko nekustamo īpašumu darījumu reģionu – Rīgas un Jūrmalas – aktivitātes. Vērienīgākie pirkumi dzīvokļu segmentā novērojami turpat netālu no dominējošajām pilsētām – Babītē un Baltezerā. Fakts, ka radusies manāma interese par Pierīgas rajonos atrodamajiem jaunajiem projektiem, liecina par iespējamu investīciju mērķi nākotnē.

Rīgas dzīvokļu tirgus dominance manāmi sarukusi

2017. gada pirmajā pusē Rīgas dzīvokļu tirgus dominance manāmi sarukusi – pilsētā noslēgti tikai 64,9% visā valstī slēgto premium dzīvokļu pārdošanas līgumu (salīdzinājumā ar 82,0% pērn septiņos mēnešos un 81,6% 2015. gada 7 mēnešos). Līgumu kopsumma samazinājusies par 10,29 milj. eiro (no 49,70 miljoniem eiro 2016. gada 7 mēnešos uz 39,41 miljonu gada attiecīgajā periodā šogad), arī darījumu skaitam ir neliels kritums – no 187 uz 159.
      Premium tirgus vidējā cena ir gandrīz vienāda ar zemākā cenu segmenta vidējo cenu, turklāt zemākās cenu grupas dzīvokļu kvadrātmetra cena neaug. Tas norāda, ka lielākais pieprasījums premium tirgū ir cenu segmentā 150 000–300 000 eiro. Cenu izlīdzināšanās pierāda zemākā cenu segmenta nozīmību tirgū, jo segmenta vidējā kvadrātmetra cena tiek arvien biežāk pieprasīta arī ekskluzīvākos segmentos.

Pētot jauno projektu īpatsvaru no kopējo darījumu vērības, novērots, ka to īpatsvars pēdējos gados stabili turas ap 45–50% visa premium dzīvokļu tirgus, arī pieprasījums Rīgā vēl aizvien ir augsts. Jauno projektu dzīvokļu vidējā īpašuma vērtība ir 265 443 eiro un cena par kvadrātmetru – 2410,75 eiro.

Jūrmalas dzīvokļu tirgum gads iesācies veiksmīgi

Jūrmalas premium dzīvokļu tirgum šis gads iesācies veiksmīgi: gan kopējā darījumu vērtība, gan to skaits ir vairāk nekā divkāršojies. Kopējā darījumu vērtība 2017. gada 7 mēnešos augusi par 8 miljoniem eiro, un darījumu bijis uz pusi vairāk: šogad noticis jau 61 darījums. Turklāt 33 no 61 darījuma veikuši ārvalstnieki, un to līguma vidējā vērtība ir par 100 000 jeb par 50% augstāka nekā tiem darījumiem, ko veic Latvijas pilsoņi. Mūsu valstspiederīgo vēlme iegādāties nekustamo īpašumu Jūrmalā ir palikusi nemainīga, salīdzinot 2017. ar 2016. gadu. Šāda darījumu dinamika tika novērota arī pērn.

„Baltic Sotheby’s International Realty” pārdošanas vadītāja Līga Kohtanena norāda, ka „Jūrmalas nekustamo īpašumu tirgum ir sava specifika. Kā vienu no darījumu apjomus ietekmējošiem faktoriem jāmin sezonalitāte. Izvērtējot darījumus šogad 7 mēnešos, pievēršot uzmanību tieši premium dzīvokļu darījumiem jaunajos projektos, var redzēt, ka manāmi pieaudzis darījumu skaits, bet vidējā darījuma čeka summa nav augusi, drīzāk piedzīvojusi kritumu. Apkopotā informācija liecina, ka ir interese iegādāties nekustamo īpašumu Jūrmalā, bet dati par vidējo pārdoto kvadrātmetru cenu (1800–2800 eiro) liecina, ka pircējs šobrīd ir gatavs iegādāties izdevīgi. Runājot par šī brīža dzīvokļu piedāvājumu jaunajos projektos Jūrmalā attiecībā pret pieprasījumu, var teikt, ka Jūrmalas piedāvājuma apjoms ir augsts, konkurence ir liela un pircējs ir ieguvējs šādā situācijā: var izvērtēt sev visizdevīgāko variantu visās nozīmēs.”

Zemju un ēku tirgū iespaidīgo izaugsmi kaldina augstāko cenu līmenis

Zemes un ēku premium nekustamā īpašuma tirgus šī gada pirmajā pusē veicis visiespaidīgāko lēcienu, salīdzinot ar iepriekšējo gadu, šis tirgus segments kopējā darījumu vērtībā audzis par 25,8%, bet visizteiktākā izaugsme novērota tieši augstākajā cenu līmenī, kur pārdoto īpašumu kopējā vērtība augusi par 32,2 miljoniem eiro. Vidējā darījuma vērtība augstākajā cenu līmenī pakāpusies par 25,3% no 2,3 uz 2,9 milj. eiro.

Premium zemes nekustamo īpašumu darījumi liecina, ka šo īpašumu tirgus gandrīz visos šī gada mēnešos pārspēj abus iepriekšējos gadus gan darījumu skaita, gan summu ziņā. Tomēr šī izaugsme ir lielā mērā balstīta uz vien trim apjomīgiem darījumiem, kuru kopsumma ir 48,08 milj. eiro. Kaut arī šis tirgus segments ir ģeogrāfiski izkliedētākais, visi nozīmīgākie darījumi tāpat tiek veikti Rīgā vai Jūrmalā. Šī gada pirmajā pusē 74,4% kopējo premium zemes nekustamo īpašumu pārdošanas ieņēmumu tika radīti Rīgā un Jūrmalā (2016. un 2015. gadā – 81,5% un 63,2%).
Apkopojuma autori norāda: lai gan Latvijas premium nekustamo īpašumu tirgus attīstās strauji, tomēr nevajadzētu aizmirst iespējamos riskus – pēc pirmā acu uzmetiena, zemes nekustamo īpašumu tirgus šķietami aug, bet, to analizējot, redzams, ka tā nav ilgtspējīga un noturīga izaugsme. Līdzīgi tam, bet tomēr mazāk, to pašu var teikt par zemes un ēku segmentu: lielākā daļa šī gada izaugsmes ir radusies, tirgojot īpašumus vairāku miljonu eiro vērtībā – vai tas ir ilgtspējīgi?

Attiecībā uz jaunu dzīvokļu ēku būvniecību apkopojuma autori uz 2017. gada 1. janvāra likumā ieviesto principu: viena dzīvojamā ēka uz viena zemes gabala. Tas nozīmē, ka uz viena zemesgabala turpmāk varēs būt tikai viena ēka, ko sadalīt dzīvokļa īpašumos. Šis princips gan attieksies tikai uz ēkām, kurām būvatļauja saņemta pēc minētā datuma. Paredzams, ka tas var sadārdzināt ēku būvniecības izmaksas, tādēļ nozare pašreiz mēģina lobēt grozījumus, kas šo principu atceltu. Kamēr tas nav noticis, sekas var būt dažādas: dzīvokļu cenu pieaugums (sadārdzināto būvniecības izmaksu dēļ), kā arī kopīpašumu biežāka rašanās (kad tiek pārdotas domājamās daļas ar dzīvokli lietošanā, nevis atsevišķs dzīvokļa īpašums, lai izvairītos no jaunā principa piemērošanas).
* Šajā apkopojumā premium nekustamo īpašumu tirgus tiek definēts kā nekustamo īpašumu darījumu kopums, kurā katra līguma summa ir vismaz 150 000 eiro. Tirgus tiek iedalīts trijās grupās: zemākā cenu grupa (150 000–300 000 eiro), vidējā cenu grupa (300 000–500 000 eiro) un augstākā cenu grupa (500 000+ eiro).