Ierēdņu patvaļa Rīgā ir sasniegusi apogeju. Lai gan, pilnīgi iespējams, tā nav patvaļa, bet gan sabiedrības spiediena rezultātā radies akūts uz attīstību vērstu mērķu un kompetences trūkums. Saprotamu iemeslu dēļ kāds nekustamo īpašumu attīstītājs bija gatavs dalīties ar praktisko pieredzi, taču anonīmi, jo rīt un parīt atkal jāiet uz Būvvaldi un kaut kas jāmēģina saskaņot vai jāvēršas uzņēmumā “Rīgas ūdens” vai pie VUGD.

Rīga ir pilsēta, kur personīgā mājokļa aktualitāte joprojām ir augsta – cilvēkiem dzīvokļi nepieciešami kā ēst. Tā kā 70% mājokļu (lielākoties daudzdzīvokļu ēkas) būvēti tā sauktajā padomju laikā no 1946. līdz 1990. gadam un lielākā daļa būvēta pagājušā gadsimta sešdesmitajos, septiņdesmitajos un astoņdesmitajos gados, ēkas ir sasniegušas vecumu, kad tām ir vajadzīgas plānveida investīcijas rekonstrukcijā un uzlabošanā. Par nožēlu pēc lielās privatizācijas eiforijas plānveida investīcijas esošo daudzdzīvokļu ēku rekonstrukcijā Rīgu tā arī īsti nav skārušas, un tā neizbēgami būs problēma, ko Rīgai vajadzēs risināt nākotnē. Tieši tādēļ par demokrātiskām cenām būvētie jaunie mājokļi tiek izķerti kā karsti pīrādziņi, ēkai vēl esot būvniecības stadijā. Un kāpēc gan ne, ja cena par jaunu divistabu dzīvokli no analogas platības otrreizējā tirgus piedāvājuma atšķiras tikai par 10 000 eiro? Cilvēkiem patīk jauns mājoklis, jo tas ir gatavs dzīvošanai, nevis remontam. Jaunas mājas, jauni dzīvokļi – tie ir jauni nodokļu maksātāji un pašvaldības kases papildinātāji. Tieši tāpēc nav skaidra Rīgas Būvvaldes politika un citu institūciju, kur jāsaskaņo jaunas ēkas projekts, rīcība, kas visiem spēkiem bremzē jebkuru jaunu ieceri, uzliekot arvien neizpildāmākus nosacījumus. Brīžiem to nav iespējams dēvēt citādi kā par marasmu vai apzinātu ņirgāšanos, piemēram, prasot veikt izmaiņas projektos, pēc tam tās nosaucot par kļūdainām un pieprasot iestrādāt iepriekšējo situāciju. Vai mūžīgais riņķa dancis starp komunikāciju turētājiem, kur attīstītājam gluži vai jādejo tango, lai pierādītu, ka šīs institūcijas bieži vien savstarpēji runā viena otrai pretim. Katrā no tām dokumenti aizķeras labākajā gadījumā mēnesi, bet tradicionāli kādus 3 mēnešus. Un kur tad vēl topogrāfijas un reālā inženierkomunikāciju novietojuma atšķirības, kas nozīmē saskaņošanai nododamās kārtējās izmaiņas projektā, laika un finansiālos zaudējumus.

Ierēdņu patvaļa Rīgā ir sasniegusi apogeju. Lai gan, pilnīgi iespējams, tā nav patvaļa, bet gan sabiedrības spiediena rezultātā radies akūts uz attīstību vērstu mērķu un kompetences trūkums. Saprotamu iemeslu dēļ kāds nekustamo īpašumu attīstītājs bija gatavs dalīties ar praktisko pieredzi, taču anonīmi, jo rīt un parīt atkal jāiet uz Būvvaldi un kaut kas jāmēģina saskaņot vai jāvēršas uzņēmumā “Rīgas ūdens” vai pie VUGD. Jebkurā gadījumā izklāstītais viedoklis nav jāuztver kā izņēmums, bet to varētu paust jebkurš no nekustamā īpašuma attīstītājiem, kas pēdējo gadu laikā pūlējies uzbūvēt jaunu ēku Rīgas teritorijā.

Labāk, ja neviens neko nedara – aptuveni tāds ir viedoklis, kad esi aizgājis uz Rīgas Būvvaldi prasīt konsultāciju par kāda konkrēta zemesgabala apbūves iespēju. “A neko Jūs nevarat,” bieži vien skan priecīga ierēdņu atbilde, un attīstītājs sajūtas kā pēdējais muļķis. Par sarežģītu apbūves projekta priekšlikumu Būvvaldē, kas izskatāms ar pagarinājumu un vēlreiz pagarinājumu termiņiem, tiek uzskatīts arī 2 korpusu dzīvojamā ēka, kurā ir 50 un daži dzīvokļi. Neviens nevēlas pieņemt pozitīvu lēmumu, ierēdņi baidās un labāk pieņem negatīvus lēmumus vai arī administratīvā likuma ietvaros saskaņošanu pavilkt pēc iespējas ilgāk. Ja ar to nepietiek, tad rodas fiksā ideja attīstītāju apgrūtināt ar detālplāna izstrādi – “kas tad tur īpašs”. Jā, patiešām, “kas tad tur īpašs”, ja laika patēriņš palielinās par 1,5 gadiem, ja nepieciešamas papildu investīcijas 20 000–30 000 eiro un rezultātā plānotais rīdzinieka jaunais dzīvoklis kļūst par pāris tūkstošiem eiro dārgāks. Ja vēl detālplāns kaut ko atrisinātu, bet bieži vien rezultātā tiek iegūts dokuments, kas pasaka to pašu, ko apbūves nosacījumi, definējot tos pašus apjomus un stāvu augstumu. Kāpēc no nekustamā īpašuma attīstītāja tiek pieprasīts process, kas neko nemaina pēc būtības?

Esošā vai topošā rīdzinieka izmaksas par dzīvokli vistiešākajā veidā ietekmē ierēdņu produktivitāte, precīzāk – neproduktivitāte. Attīstītājam jāmaksā cilvēkam, kas sēž iestādēs rindā, cilvēkam, kas uzklausa visas ierēdņu muļķības, cilvēkam, kas staigā uz iestādēm, pārskaņojot projektus, kuros ir bijušas formālas kļūmes. Tas viss maksā un sadārdzina dzīvokļu izmaksas.

Savulaik pēc VARAM iniciatīvas tika izstrādāti MK 628. noteikumi, kas paredz, ka pirms katras jaunbūves sākšanas nepieciešams izstrādāt detālplānu. Noteikumi bieži vien tiek piemēroti formāli, neskatot būtību. Nekustamo īpašumu attīstītāji centīsies rosināt izmaiņas, jo citādi Būvvaldes ar iemeslu un bez iemesla atsaucas uz MK noteikumiem par detālplāna izstrādes nepieciešamību, nevajadzīgi kavējot jaunu projektu attīstību. Pēc apjoma nelielas daudzdzīvokļu ēkas nemaz nav izdevīgi attīstīt uz zemesgabaliem, kur vēl vajadzīgs detālplāns, jo, kā jau minēts, gala produkts – dzīvoklis – kļūst dārgāks. Piemēram, projektam ar 2 korpusiem ir ērtāks viens liels bērnu laukums, nevis divi mazi, ērtāk ir apvienots atkritumu mezgls, nevis divi atsevišķi, bet detālplāna izstrādes gadījumā kopēja infrastruktūra tiktu nodalīta.

Apetīte Būvvaldei aug ēdot. Nav nekāds brīnums, ja jaunam projektam tiek pieprasīts sabiedriskās apspriešanas process, pēc tam vēl detālplāns. Ļoti daudzos gadījumos – nepamatoti. Attīstītāji var sūdzēties un meklēt taisnību Pilsētas attīstības departamentā, ko arī dara. Bet cīņā par savu taisnību tiek zaudēts dārgais laiks un iesaldētas investīcijas. Kā lai attīstītāji, ja ir šāda attieksme, nodrošina tirgu ar ērtiem, demokrātiskas cenas dzīvokļiem? Likums saka, ka Būvvaldei jāsniedz atbilde 2 nedēļu laikā, ja projekts tiek noraidīts, un 4 nedēļu laikā, ja projekts tiek apstiprināts. Rīgas Būvvalde Administratīvā likuma ietvaros pagarina izskatīšanu līdz pat 4 mēnešiem un bieži vien pēc tam noraida ar copy–paste formas juridiskām vēstulēm. Kas maksās par neproduktīvi patērēto laiku? Kur 21. gs. cienīga efektivitāte un ātrums, ja katra mazākā izmaiņa projektā aizņem 3 mēnešus, lai to saskaņotu Būvvaldē? Būvvaldei, protams, ir sava versija par laika stiepšanas iemesliem – projekti netiekot saskaņoti pietiekami ātri, jo tie esot nekvalitatīvi. Taču attīstītāju pieredze liecina, ka pat formālas kļūmes tiek uzskatītas par fundamentālām, kuru dēļ projekti tiek atdoti atpakaļ un tie jāpārskaņo. Kaut kur pietrūcis kāda paraksta, kāda komata, numerācijā sīka kļūme, vēl kāds sīkums – tie visi ir LIELI iemesli, lai attīstītājam liktu zaudēt laiku un naudu. Galu galā – kur tiek tērēta enerģija? Nevis tajā, lai kaut ko uzlabotu, padarītu ātrāku, kādam palīdzētu un radītu prieku par sasniegto rezultātu un uzbūvēto ēku. Ir svarīgi tērēt enerģiju, lai risinātu problēmu, nevis to vienkārši stumtu prom uz nākotni. Ir redzams, ka arī būvvaldes darbinieki nejūtas labi šajā situācijā un būtu ieguvēji no izmaiņām, jo samazinātos neproduktīva darba apjoms. Lietuvā jau sen, kā pienākas 21. gadsimtā, projekti tiek iesniegti elektroniski vienlaikus būvvaldē un komunikāciju turētāju institūcijās, tiek saņemtas piezīmes uz elektroniskās versijas un veiktas izmaiņas. Nav jātērē laiks rindās ar dokumentu kaudzīti klēpī.

Arī pieņemšana ekspluatācijā saistās ar pārbaudījumiem, piemēram, no VUGD inspektoru puses, kuri ir spējīgi normatīvus interpretēt katrā individuālā gadījumā atšķirīgi, bet ar vienotu mērķi – nekustamā īpašuma attīstītājam nav taisnība.

Secinājums: būvniecība Rīgas pilsētas robežās institūcijām nav izdevīga, jo tā vienmēr saistās ar troksni, putekļiem, aiz kuriem neviens nevēlas saskatīt ieguvumus un ilgtermiņā spēlējošu rezultātu. Rīgā par nekustamā īpašuma attīstītāju investīcijām nepriecājas, bet, piemēram, Rīgas apkaimes pašvaldības ir gatavas nākt pretī investoriem, jo jaunas dzīvojamās mājas nozīmē papildu ienākumus budžetā.